Un pago más bajo no es un ahorro.
Refinancie a un nuevo préstamo de 30 años y su pago baja, su tasa baja, y su interés de por vida SUBE. El número mensual mejora mientras el costo real empeora. Cada anuncio de refinanciamiento del internet está construido sobre esa confusión.
Un refinanciamiento solo es un ahorro si se queda con la casa más allá del punto de equilibrio — y solo si no reinicia el reloj. Bajar de 7.75% a 6.25% en un saldo de $780,000 recorta el pago como $1,016 al mes si toma un plazo nuevo de 30 años. Pero acaba de volver a agregarle cuatro años al préstamo. Refinancie a su plazo restante en su lugar y el ahorro mensual se ve más chico — mientras el interés de por vida cae como $149,000 más. El número mensual más grande es el peor negocio.
El punto de equilibrio, y la trampa.
Su ahorro mensual, cuándo se paga solo, y lo que cada opción de verdad cuesta a lo largo de la vida del préstamo.
Metidos dentro del préstamo o pagados al cierre — de cualquier modo usted los paga. Un refinanciamiento «sin costo» simplemente lo entierra en la tasa.
Punto de equilibrio a 13 meses — bien dentro de su horizonte. Tome la opción del mismo plazo.
Punto de equilibrio 13 meses. Reinicie a unos nuevos 30 años y usted devuelve $149,015 de interés para ahorrar $261/mo. Esa es la trampa.
Tres torres. El banco le muestra una.
La altura es el interés total a lo largo de la vida del préstamo. La torre de en medio es el refinanciamiento que anuncia el ahorro mensual más grande. Mire lo que de verdad cuesta.
Pídale a cualquier prestamista que le cotice el refinanciamiento del mismo plazo . Vea cuántos cambian de tema.
Solo ilustrativo. Supone que los costos de cierre se pagan al cierre y que el préstamo se conserva hasta el final del plazo. Las tasas reales dependen del crédito, la relación préstamo-valor, la ocupación, el tamaño del préstamo y los precios del prestamista ese día. Un refinanciamiento «sin costo» no elimina el costo — se recupera con una tasa más alta. No es un compromiso de préstamo. Igualdad de Oportunidad en la Vivienda.
¿Debería refinanciar siquiera?
A veces la respuesta es no, y ningún prestamista se lo va a ofrecer por su cuenta. Si su punto de equilibrio cae después de que planea irse, refinanciar es una comisión que paga para nada.
Sí — y conserve su plazo.
Punto de equilibrio a 13 meses, cómodamente dentro de su horizonte. Refinancie a sus 26 años restantes en lugar de unos nuevos 30. Ahorra $754/mes en lugar de $1,016/mes, y conserva como $149,015 que de otro modo se convertirían en interés.
De aquí a las llaves — cinco pasos.
No mystery, no call centre, no "we'll get back to you." Every step is exactly what happens inside it.
Cuatro preguntas. Sin revisar su crédito, sin registro, sin compromiso.
~60 segundosQué pasaLos refinanciamientos del mismo plazo existen. En silencio son el mejor negocio y casi nadie los cotiza.
El mismo díaQué pasaAnalizada contra documentos reales — no una carta blanda que imprime cualquier prestamista.
~24 horasQué pasaLos agentes vendedores le llaman a Adriana. Ella contesta. Eso vale más que subir la oferta.
Su calendarioQué pasaCondiciones liberadas, documentos firmados, fondos enviados. Y ella le avisa cuándo termina el seguro hipotecario.
A la fechaQué pasaTres refinanciamientos. Uno no debió pasar.
Real numbers, real verdicts.
Refinanció de 7.75% a 6.25% — a un plazo completamente nuevo de 30 años, cuatro años después de comprar.
Refinanció a un plazo de 26 años en lugar de 30. Ahorro mensual más chico. Negocio muchísimo mejor.
La tasa de verdad era mejor. Aun así habría perdido como $6,000 netos.
ADCorredora de Bienes Raíces e Hipotecas · GRI
Milpitas, California · Atendiendo los 58 condados
Inglés y Español
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¿Qué es el punto de equilibrio en un refinanciamiento?
Es la cantidad de meses que le toma a su ahorro mensual recuperar los costos de cierre. Divida los costos de cierre totales entre el ahorro mensual. Si va a mudarse o refinanciar otra vez antes de que llegue ese mes, el refinanciamiento le hace perder dinero — por muy mejor que se vea la tasa.
¿Por qué a veces una tasa más baja cuesta más?
Porque la mayoría de los refinanciamientos reinicia su amortización en silencio. Si lleva seis años en un préstamo de 30 años y refinancia a un plazo nuevo de 30 años, acaba de volver a agregarle seis años de interés al préstamo. La tasa bajó pero el reloj se reinició, y el interés viene cargado al principio.
¿Qué es un refinanciamiento del mismo plazo?
Refinanciar al plazo que le quede — 26 años, no unos nuevos 30. Su ahorro mensual es más chico, así que hace un anuncio más débil, pero su interés de por vida cae dramáticamente. Pídalo por su nombre. Muchos prestamistas no lo ofrecen si usted no lo menciona.
¿Un refinanciamiento «sin costo» de verdad es gratis?
No. Los costos se recuperan con una tasa de interés más alta, y usted los paga durante todo el tiempo que conserve el préstamo. Un refinanciamiento sin costo puede ser la opción correcta si espera mudarse o refinanciar otra vez pronto — y una mala si piensa conservar el préstamo veinte años.
¿Cuánta baja de tasa hace que valga la pena refinanciar?
No hay un umbral universal, y la vieja «regla del uno por ciento» es floja. Lo que importa es su punto de equilibrio en meses contra cuánto tiempo de verdad va a conservar el préstamo. En un saldo grande de California, hasta una baja de 0.5% puede alcanzar el equilibrio en menos de dos años.
¿Refinanciar va a dañar mi crédito?
Hay una consulta dura y una cuenta nueva, así que una bajada pequeña y temporal es normal. Generalmente es menor y se recupera en meses. No deje que eso detenga un refinanciamiento que de verdad vale la pena — pero tampoco refinancie una y otra vez por ganancias marginales.
¿Puedo refinanciar si el valor de mi casa bajó?
Depende de su relación préstamo-valor. Los refinanciamientos convencionales generalmente lo quieren en 80% o menos para evitar el seguro hipotecario, aunque algunos programas permiten más. Si debe más de lo que vale, las opciones se estrechan mucho — háblenos antes de suponer nada.
¿Debo refinanciar para pagar otras deudas?
Eso es un refinanciamiento con retiro de efectivo, y es otro cálculo — usted está convirtiendo deuda sin garantía en deuda garantizada por su casa. Puede bajar su interés total sustancialmente. También puede convertir un problema manejable de tarjeta de crédito en un riesgo de ejecución hipotecaria. Use la calculadora de Retiro de Efectivo, y sea honesto consigo mismo sobre por qué existe el saldo de la tarjeta.
Deje de estimar. Obtenga el número real.
Four questions, no credit pull. You'll get your payment, your options, and an honest read on the best fit.
Las otras ocho calculadoras.
Cada una le muestra un número que las demás omiten.
Pida las tres. Incluida «no hacer nada».
Adriana va a cotizar su refinanciamiento de tres maneras — nuevos 30 años, mismo plazo, y quedarse con lo que tiene — y decirle con claridad cuál gana. A veces es la tercera.