La FHA lo mete por la puerta — y luego nunca lo suelta.

Un préstamo de la FHA es una hipoteca asegurada por la Administración Federal de Vivienda, parte de HUD. El gobierno no presta el dinero — asegura al prestamista contra pérdidas, lo que le permite a ese prestamista aceptar un puntaje de crédito más bajo y un enganche más chico de lo que aceptaría un préstamo convencional. Usted puede comprar con 3.5% de enganche y un puntaje de 580.

Solo si pone al menos 10% de enganche. Por debajo de 10%, la prima del seguro hipotecario de la FHA dura TODA LA VIDA DEL PRÉSTAMO — nunca se cancela, sin importar cuánto capital acumule. Con 10% o más de enganche, termina después de 11 años. Este es el hecho más importante y menos entendido del crédito FHA, y es lo opuesto a cómo funciona el seguro convencional.

Si puso menos de 10% de enganche, hay exactamente una salida: refinanciar a un préstamo convencional una vez que tenga 20% de capital. No hay solicitud de cancelación, no hay avalúo que ayude, no hay terminación automática. Muchos prestatarios de la FHA pagan la prima durante treinta años simplemente porque nadie les dijo nunca que refinanciaran para salirse.

580 lo mete con 3.5% de enganche. Entre 500 y 579 todavía puede calificar, pero el enganche brinca a 10%. Muchos prestamistas imponen requisitos por encima del mínimo de la FHA, así que un prestatario con 580 puede ser rechazado en un prestamista y aprobado en otro — que es exactamente para lo que sirve un corredor.

La Prima Inicial del Seguro Hipotecario es el 1.75% del monto base de su préstamo. Casi nadie la paga en efectivo — se financia dentro del préstamo, lo que significa que usted la pide prestada y paga intereses sobre ella durante treinta años. En un préstamo base de $579,000 eso son como $10,100 agregados a lo que debe desde el primer día.

Depende por completo de su puntaje de crédito. Por debajo de 640, la FHA muchas veces es notablemente más barata porque su seguro hipotecario se cotiza igual sin importar el crédito, mientras que el seguro convencional se pone punitivo con puntajes bajos. Por encima de 680, el convencional casi siempre gana porque su seguro se cancela. La única respuesta honesta es cotizar los dos, lo que toma como diez minutos.

Sí — y en un mercado de tasas altas este es un activo de verdad valioso y muy ignorado. Un comprador calificado puede tomar su préstamo FHA existente con su tasa de interés original. Si usted asegura 6% hoy y las tasas están en 8% cuando venda, su préstamo mismo se convierte en un argumento de venta que puede exigir un precio más alto. Los préstamos convencionales casi nunca son transferibles.

En general sí, después de un periodo de espera — comúnmente dos años después de una liquidación de Capítulo 7, un año dentro de un Capítulo 13 con pagos puntuales y aprobación del tribunal, y tres años después de una ejecución hipotecaria. Estos son lineamientos, no leyes, y existen excepciones para circunstancias atenuantes documentadas.

Sí, hasta el 6% del precio de venta — considerablemente más generoso que el convencional, que típicamente topa las concesiones del vendedor en 3% para compradores con enganche bajo. En un mercado de compradores esta suele ser la característica más valiosa de todo el programa.

Sí. HUD fija los límites de préstamo de la FHA cada año por condado, con un piso nacional y un techo para zonas de costo alto. La mayoría de los condados caros de California califican para el techo de costo alto, pero muchos precios de compra aquí lo siguen excediendo — punto en el cual la FHA simplemente no está disponible y usted necesita convencional, jumbo, o un programa Non-QM.