Liquide la deuda préstamo de $7,200, no la de $61,000.
La relación deuda-ingreso es la razón número uno por la que rechazan las hipotecas, y casi nadie la revisa antes de solicitar. También tiene una solución contraintuitiva: la deuda que debe matar rara vez es la más grande. Es la que tiene la peor proporción de pago contra saldo.
La relación deuda-ingreso es la proporción que decide si lo aprueban, y es la razón principal por la que rechazan las solicitudes de hipoteca. Hay dos: la inicial (pago de vivienda ÷ ingreso bruto, lineamiento como 28%) y la final (todos los pagos de deuda incluida la hipoteca ÷ ingreso bruto, techo convencional común 43%). La parte contraintuitiva: para bajar su proporción final debe liquidar la deuda que tenga el pago mensual más alto en relación con su saldo — que normalmente es un préstamo personal pequeño o una tarjeta, no el préstamo estudiantil grande. Liquidar un préstamo personal de $7,200 con un pago de $340 lo puede aprobar, mientras que liquidar un préstamo estudiantil de $61,000 con pago basado en el ingreso — ocho veces el dinero — lo deja igual de rechazado.
¿Está usted por encima de la línea?
Ponga lo que debe. Le mostramos las dos proporciones, dónde está el techo, y exactamente qué tan lejos está de él.
Bruto, no lo que le llega. Antes de impuestos. Los prestamistas usan el número antes de impuestos.
Por encima del techo de 43% por 2.0 puntos. Lo más probable es que lo rechacen.
Su relación deuda-ingreso final es 45.0%. El techo es 43%. Necesita quitarse $280/mes de pagos — y le vamos a decir exactamente cuál cuenta atacar.
Su proporción, contra el muro.
Las barras son sus obligaciones mensuales, apiladas. La línea es el techo de 43%. Todo lo que está por encima es la razón por la que la respuesta es no. Toque cualquier barra para ver qué pasaría si la quitara.
Adriana va a sacar sus obligaciones reales y construir el camino más corto para bajar de 43%. Casi toda la gente está más cerca de lo que cree.
Solo ilustrativo. 43% es un techo final convencional común; no es universal. FHA con frecuencia permite más con factores compensatorios, VA usa el ingreso residual en lugar de un tope duro de deuda-ingreso, y los sistemas automatizados de análisis aprueban por encima de 43% todos los días cuando las reservas, el crédito y la relación préstamo-valor son sólidos. Los pagos de préstamos estudiantiles se cuentan distinto según el programa, en particular con pago basado en el ingreso. Tome esto como un mapa, no como un veredicto. No es un compromiso de préstamo. Igualdad de Oportunidad en la Vivienda.
Mate esta deuda. No la grande.
Todo su instinto dice que ataque el saldo más grande. Para que le aprueben una hipoteca eso está casi siempre mal. Lo que importa es el pago mensual que quita por cada dólar que gasta — y con esa medida los préstamos chicos y feos ganan siempre.
Esta clasificación es lo contrario de los métodos de «avalancha» y «bola de nieve» — que optimizan para el interés o para el impulso. Ninguno optimiza para que lo aprueben.
Cuesta $7,200 y lleva su relación deuda-ingreso de 45.0% a 42.6% — por debajo del techo, aprobado.
Compare eso con el instinto. Student loan is the bigger balance at $61,000, y liquidarlo solo lo lleva a 43.9%. Los prestamistas cuentan el pago, no el saldo — así que el préstamo chico y feo con el pago brutal vale mucho más para su aprobación que el grande con un pago suave. Todo el mundo ataca el número grande. Es casi siempre el movimiento equivocado.
De aquí a las llaves — cinco pasos.
No mystery, no call centre, no "we'll get back to you." Every step is exactly what happens inside it.
Cuatro preguntas. Sin revisar su crédito, sin registro, sin compromiso.
~60 segundosQué pasaElla le va a decir cuál cuenta liquidar — muchas veces por unos cuantos miles de dólares — para bajarlo del techo.
El mismo díaQué pasaAnalizada contra documentos reales — no una carta blanda que imprime cualquier prestamista.
~24 horasQué pasaLos agentes vendedores le llaman a Adriana. Ella contesta. Eso vale más que subir la oferta.
Su calendarioQué pasaCondiciones liberadas, documentos firmados, fondos enviados. Y ella le avisa cuándo termina el seguro hipotecario.
A la fechaQué pasaTres prestatarios. Uno liquidó la deuda equivocada.
Real numbers, real verdicts.
Quitó $410 de pagos con $61,000 de efectivo. El préstamo personal habría quitado $340 con $7,200.
Un préstamo personal de $7,200 con un pago de $340. Ese era todo el problema.
$680/mes de deuda nueva, firmada durante el análisis. La detectamos. El préstamo sobrevivió.
ADCorredora de Bienes Raíces e Hipotecas · GRI
Milpitas, California · Atendiendo los 58 condados
Inglés y Español
No nos crea a nosotros — haga clic y verifique su licencia usted mismo. Se lo recomendamos. Quien lo desanime de verificar le está diciendo algo.
Una corredora con licencia que contesta su propio teléfono.
«Un corredor que sabe decirle que no es el único cuyo sí vale algo.»
Las otras ocho calculadoras.
Cada una le muestra un número que las demás omiten.
Everything people actually ask.
¿Qué es una buena relación deuda-ingreso para una hipoteca?
Para un préstamo convencional, 43% en la proporción final es el techo común y por debajo de 36% es cómodo. La inicial — solo la vivienda — tradicionalmente se guía en 28%. Pero estas son convenciones, no leyes: el análisis automatizado aprueba por encima de 43% todos los días cuando el crédito, las reservas y la relación préstamo-valor son sólidos.
¿Cuál deuda debo liquidar para que me aprueben?
La que tenga el pago mensual más alto en relación con su saldo. Los prestamistas cuentan el pago, no el saldo — así que un préstamo personal de $7,200 con un pago de $340 le daña más la relación deuda-ingreso que un préstamo estudiantil de $61,000 con un pago de $410, y cuesta una fracción quitarlo. Casi toda la gente entiende esto al revés.
¿Bajar el saldo de una tarjeta ayuda a mi relación deuda-ingreso?
Solo si baja el pago mínimo, y los abonos parciales muchas veces casi no lo mueven. Pagar una tarjeta a cero y dejarla abierta normalmente es el movimiento de mayor apalancamiento — quita el pago de su relación deuda-ingreso mientras conserva el crédito disponible que ayuda a su puntaje. No cierre la cuenta.
¿Qué cuenta como deuda en el cálculo de deuda-ingreso?
Cualquier cosa que aparezca como una obligación recurrente: préstamos y arrendamientos de autos, mínimos de tarjetas de crédito, préstamos estudiantiles, préstamos personales, manutención de hijos, pensión alimenticia, y cuotas de asociación. Lo que no cuenta: servicios, teléfono, seguro, despensa, y casi todas las suscripciones. La línea es más o menos «¿aparece en un reporte de crédito o en una orden judicial?».
¿Cómo cuentan los préstamos estudiantiles si estoy en un plan basado en el ingreso?
Esto varía mucho según el programa y tiene una importancia enorme. Algunos permiten el pago real documentado del plan basado en el ingreso, aunque sea muy bajo. Otros imputan un porcentaje del saldo sin importar lo que usted de verdad pague. El mismo prestatario puede calificar para montos salvajemente distintos según qué programa se use — una razón real para trabajar con una corredora en lugar de con un solo prestamista.
¿Me pueden aprobar con una relación deuda-ingreso arriba de 43%?
Muchas veces sí. FHA regularmente aprueba más alto con factores compensatorios. VA ni siquiera usa un tope duro de deuda-ingreso — usa el ingreso residual. El análisis automatizado en préstamos convencionales aprueba por encima de 43% cuando las reservas y el crédito son sólidos. 43% es donde se pone difícil, no donde se vuelve imposible.
¿Abrir una cuenta de crédito nueva daña mi aprobación?
Mucho, y en el peor momento posible. Los prestamistas vuelven a revisar el crédito poco antes del cierre. Un préstamo de carro, un plan de muebles, o una tarjeta nueva firmada durante el análisis pueden agregar cientos de dólares de pagos mensuales, empujarlo por encima del techo, y matar un préstamo que ya estaba aprobado. No compre nada a crédito hasta que tenga las llaves.
¿La deuda de mi cónyuge cuenta si no está en el préstamo?
En la mayoría de los estados, no — solo se cuentan los prestatarios que están en la solicitud. California es un estado de bienes mancomunados, y para ciertos programas de préstamo del gobierno las deudas del cónyuge que no pide prestado pueden contarse aunque su ingreso no. Es una asimetría de verdad injusta y agarra a la gente desprevenida. Pregunte antes de suponer.
Deje de estimar. Obtenga el número real.
Four questions, no credit pull. You'll get your payment, your options, and an honest read on the best fit.