Su enganche no es su efectivo para cerrar.
Usted ahorró $240,000 para un enganche de 20%. Necesita $270,316 en la mesa. Esa diferencia de $30,316 es donde se mueren los tratos tres días antes del cierre — y como la mitad es negociable, lo cual tampoco nadie le dice.
El efectivo para cerrar es su enganche más los costos de cierre, y en California los costos de cierre normalmente van del 2 al 5% del precio de compra. En una casa de $1.2M con 20% de enganche, eso significa llevar como $270,316 a la mesa — como $30,316 más que el enganche de $240,000 que casi todos los compradores presupuestan. Los renglones más grandes son las comisiones de originación del prestamista, el seguro de título y el depósito en garantía, el interés prepagado, y las reservas de impuesto predial y seguro. Y lo crucial: las comisiones del prestamista y el título/depósito en garantía son negociables o se pueden comparar — como $15,600 de ese total — mientras que las cuotas de registro, el impuesto de traslado y las reservas no lo son. Casi nadie le dice a los compradores cuál es cuál.
El número real que usted lleva al depósito en garantía.
Desglosado, con honestidad, con las comisiones negociables marcadas. Esta es la cifra que sorprende a la gente tres días antes.
Negociable. Pida que se la reduzcan o se la quiten.
Cerrar tarde en el mes y el interés prepagado baja.
Negocie esto dentro de la oferta. Es dinero gratis y casi ningún comprador lo pide.
$32,606 más que su enganche.
Usted presupuestó $240,000. Necesita $272,606. $17,890 de eso es negociable — y nadie le va a decir por su cuenta cuáles partes.
Lo que ahorró. Lo que de verdad necesita.
Cada barra es un costo, y su grosor es el dinero. La base verde azulada es el enganche que sí planeó. Todo lo que está encima es la parte de la que nadie le avisó.
Adriana le va a mandar un estimado desglosado con cada comisión negociable marcada — para que sepa exactamente qué pelear.
Solo ilustrativo. Los costos de cierre en California varían por condado, por compañía de título, por prestamista y por el día. El impuesto de traslado difiere mucho entre ciudades — San Francisco, Oakland y Berkeley son mucho más altos que casi todo el condado de Santa Clara. Los montos de las reservas dependen de su fecha de cierre y del calendario fiscal. Su Estimado de Préstamo y su Declaración de Cierre son los documentos vinculantes; esto es una herramienta de planeación. No es un compromiso de préstamo. Igualdad de Oportunidad en la Vivienda.
La mitad de esto es negociable.
Los prestamistas presentan la hoja de comisiones como si fuera un recibo de impuestos. No lo es. Algunos de estos números están fijados por ley y otros son simplemente lo que alguien escribió. Aquí está cuál es cuál — incluidas las comisiones que nosotros cobramos.
Las comisiones del prestamista — originación, análisis, procesamiento — son margen. Nadie las tiene fijadas. Pida que se las reduzcan y a un número sorprendente de ellas simplemente se las reducen, lo cual le dice exactamente lo que eran.
El título y el depósito en garantía usted tiene el derecho legal de compararlos en California, y los precios varían por miles. Casi todos los compradores usan a quien sugiera el prestamista y nunca revisan.
Y la palanca que nadie jala: pídale al vendedor un crédito para los costos de cierre. Escríbalo en la oferta. No cuesta nada preguntar y en un mercado más lento con frecuencia se concede.
Sí — algunas de las comisiones de esta lista son nuestras. Péleelas también.
De aquí a las llaves — cinco pasos.
No mystery, no call centre, no "we'll get back to you." Every step is exactly what happens inside it.
Cuatro preguntas. Sin revisar su crédito, sin registro, sin compromiso.
~60 segundosQué pasaElla le va a decir cuáles comisiones pelear — incluidas las nuestras — y comparar el título y el depósito en garantía por usted.
El mismo díaQué pasaAnalizada contra documentos reales — no una carta blanda que imprime cualquier prestamista.
~24 horasQué pasaLos agentes vendedores le llaman a Adriana. Ella contesta. Eso vale más que subir la oferta.
Su calendarioQué pasaCondiciones liberadas, documentos firmados, fondos enviados. Y ella le avisa cuándo termina el seguro hipotecario.
A la fechaQué pasaTres cierres. Un comprador llegó corto.
The numbers behind three California closings.
Había presupuestado el enganche exacto. Nadie le había explicado las reservas.
Originación, procesamiento, análisis y una «comisión administrativa» de $995 que nadie pudo explicar.
No le costó nada preguntar. Casi ningún comprador lo hace, porque nadie les dice que pueden.
ADCorredora de Bienes Raíces e Hipotecas · GRI
Milpitas, California · Atendiendo los 58 condados
Inglés y Español
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¿Qué son los costos de cierre en California?
Normalmente de 2 a 5% del precio de compra, además de su enganche. Los componentes principales son las comisiones del prestamista (originación, análisis, procesamiento), el seguro de título y el depósito en garantía, el avalúo, las cuotas de registro e impuestos de traslado, el interés prepagado, y las cuentas de reserva para impuesto predial y seguro.
¿Cuál es la diferencia entre el enganche y el efectivo para cerrar?
El enganche es su aportación de capital. El efectivo para cerrar es eso más todos los costos de cierre, los conceptos prepagados y las reservas, menos cualquier crédito. En una compra de $1.2M con 20% de enganche, los compradores que presupuestan $240,000 rutinariamente descubren que necesitan más de $270,000 — y lo descubren tarde.
¿Cuáles costos de cierre son negociables?
Las comisiones del prestamista son negociables — originación, procesamiento, análisis y cualquier comisión de nombre vago tipo «administrativa» o «de documentos». El título y el depósito en garantía se pueden comparar: en California usted tiene el derecho legal de escoger su propio proveedor y los precios varían de forma importante. Lo que no es negociable: las cuotas de registro, los impuestos de traslado, el avalúo y las reservas — esos los fija el gobierno o la aritmética.
¿Qué son las reservas y por qué son tan grandes?
Una cuenta de reserva (o de depósito en garantía) es dinero que el prestamista cobra por adelantado para garantizar que sus impuestos prediales y su seguro se paguen. Dependiendo de cuándo cierre respecto al calendario fiscal, puede que tenga que financiar seis meses o más de impuesto predial y un año completo de seguro al cerrar. Es la razón más común por la que el efectivo para cerrar excede lo esperado.
¿El vendedor puede pagar mis costos de cierre?
Sí, y esta es la palanca más desaprovechada de toda la transacción. Los créditos del vendedor se negocian dentro del contrato de compra y están limitados por el tipo de préstamo y el enganche — normalmente de 3 a 6% en convencional. No le cuesta nada preguntar, y en un mercado más lento los vendedores con frecuencia aceptan. Casi ningún comprador lo menciona.
¿Cerrar más tarde en el mes reduce mis costos?
Sí, un poco. Usted prepaga interés desde su fecha de cierre hasta el fin de mes, así que cerrar el 28 significa mucho menos interés prepagado que cerrar el 3. No es un ahorro grande pero es gratis, y vale la pena saberlo cuando tiene flexibilidad con la fecha.
¿Qué es un préstamo «sin costos de cierre»?
Uno donde el prestamista cubre sus costos de cierre a cambio de una tasa de interés más alta. Usted paga los costos de cualquier modo — la única pregunta es si los paga una vez en la mesa o cada mes durante treinta años. Si va a conservar el préstamo mucho tiempo, normalmente es la opción más cara.
¿Y si no tengo suficiente efectivo para cerrar?
Existen opciones y vale la pena explorarlas temprano y no en pánico: bajar el enganche y aceptar el seguro hipotecario, negociar un crédito del vendedor, tomar un crédito del prestamista a una tasa más alta, o usar fondos de regalo de la familia (que tienen reglas de documentación). Lo que no debe hacer es descubrir el faltante tres días antes del cierre. Corra los números ahora.
Deje de estimar. Obtenga el número real.
Four questions, no credit pull. You'll get your payment, your options, and an honest read on the best fit.
Las otras ocho calculadoras.
Cada una le muestra un número que las demás omiten.
Sepa el número antes de escribir la oferta.
Cuatro preguntas, sin revisar su crédito. Adriana le va a mandar un estimado desglosado del efectivo para cerrar con cada comisión negociable señalada — incluidas las que nosotros cobramos — para que nada lo sorprenda en la mesa.