Su declaración de impuestos dice que está quebrado. Su banco dice otra cosa.
Su contador pasó años reduciendo legalmente su ingreso. Funcionó — y acaba de costarle medio millón de dólares de capacidad de préstamo. Nosotros leemos sus depósitos en su lugar.
Un préstamo con estados de cuenta lo califica con sus depósitos, no con sus declaraciones de impuestos. El código fiscal premia al dueño de un negocio por bajar su ingreso; después el sistema hipotecario trata ese número reducido como si fuera la verdad. Un préstamo con estados de cuenta lee 12 o 24 meses de depósitos reales en su lugar. Las tasas son más altas que un convencional — de manera importante — y para muchos californianos que trabajan por su cuenta la alternativa es no calificar para nada.
Su contador y su prestamista quieren cosas opuestas.
Cada deducción que encontró su contador le ahorró impuestos — y en silencio destruyó su capacidad de préstamo. Los dos estaban haciendo su trabajo. Nadie le avisó que estaban jalando en direcciones opuestas.
La parte de sus ingresos que su declaración no muestra como ingreso.
Estados de negocio ~50%. Estados personales ~100%.
Your write-offs are legal, sensible, and they cost you $498,310 of borrowing power. Your accountant did their job perfectly. So did the underwriter. Nobody told you the two jobs were in direct conflict. A bank statement loan reads the deposits instead — at a higher rate, which we will not pretend away.
Solo ilustrativo. Supone un tope de relación deuda-ingreso de 43%, $1,200/mes de impuestos y seguro, plazo de 30 años, y precios Non-QM típicos por encima del convencional. Los factores de gasto, las proporciones y los precios varían por prestamista y por expediente. No es un compromiso de préstamo. Igualdad de Oportunidad en la Vivienda.
Lo que sus depósitos de verdad compran.
Cambie el tipo de cuenta y vea su poder de compra moverse por seis cifras.
$981,279 loan · 20% down · 24 months of statements
These are business statements, so we discount them 50%. If your income arrives as personal draws, the same money could support around $2,802,158 — a difference of $1,575,559. Which account you send us matters enormously. Ask us before you gather anything.
Solo estimaciones, no es un compromiso de préstamo. Los factores de gasto, los límites de deuda-ingreso y los precios varían por prestamista y por expediente.
¿Es este de verdad su préstamo?
Cuatro toques. Los préstamos con estados de cuenta cuestan más. A veces usted no necesita uno.
Este sí es su préstamo.
Sus declaraciones lo subestiman, tiene el historial, la tendencia es la correcta y tiene un enganche real. Este es exactamente el prestatario para el que se construyó el producto. La tasa será más alta que la convencional — le vamos a mostrar exactamente cuánto, y armamos el plan para refinanciar y salirse después.
Depósitos, no declaraciones. Y un precio por la diferencia.
La barra verde azulada es lo que un prestatario convencional paga de interés. La barra coral es lo que le cuesta encima calificar con depósitos.
Vendemos préstamos con estados de cuenta. Aun así vamos a sumar primero sus declaraciones, gratis, y decirle si no necesita uno.
Solo ilustrativo. Los factores de gasto varían por prestamista y por industria — a un negocio de servicios con pocos gastos fijos pueden asignarle 20–30% mientras que el valor por defecto de un prestamista suele ser 50%. Una carta de su contador que indique su proporción real de gastos puede subir mucho su ingreso calificable y es uno de los documentos de mayor retorno en todo este proceso. Las tasas mostradas son representativas, no cotizaciones. Muchos préstamos Non-QM traen penalización por pago anticipado. No es un compromiso de préstamo. Igualdad de Oportunidad en la Vivienda.
¿Su declaraciones de impuestos habrían servido de todos modos?
A casi nadie le dicen que un analista convencional vuelve a sumar los gastos de papel que hicieron ver su ingreso pequeño. Depreciación. Amortización. Uso de casa para el negocio. Se deducen en su declaración y el prestamista los vuelve a sumar de inmediato.
Encuéntrelos en Anexo C línea 13, Formulario 4562, y Formulario 8829. Son reales, y son dinero gratis.
Even with $62,000 of add-backs, your documentable income comes to $172,000 — about $45,924 short of the $217,924 this loan needs.
So the premium of $239,560 is real and it is yours. Two things worth doing anyway:
1. Get a CPA letter stating your actual expense ratio. If your true overhead is 30% rather than the lender's default 50%, your qualifying income jumps and your rate can improve. It is one page, and it is worth tens of thousands.
2. Plan the refinance. Two years of returns that work, and you drop the premium. Check the prepayment penalty first.
De aquí a las llaves — cinco pasos.
No mystery, no call centre, no "we'll get back to you." Every step is exactly what happens inside it.
Cuatro preguntas. Sin revisar su crédito, sin registro, sin compromiso.
~60 segundosQué pasaUna sola solicitud va a decenas de prestamistas mayoristas. Ellos compiten por usted.
El mismo díaQué pasaAnalizada contra documentos reales — no una carta blanda que imprime cualquier prestamista.
~24 horasQué pasaLos agentes vendedores le llaman a Adriana. Ella contesta. Eso vale más que subir la oferta.
Su calendarioQué pasaCondiciones liberadas, documentos firmados, fondos enviados. Y ella le avisa cuándo termina el seguro hipotecario.
A la fechaQué pasaTres dueños de negocio. Uno no nos necesitaba.
Real files, real numbers, and what we actually told them.
Dos años excelentes, deducidos agresivamente. Tres bancos lo rechazaron. Sus depósitos contaban otra historia.
Ella mandó estados de negocio. Su ingreso eran casi puros retiros personales. El mismo dinero — el doble de préstamo.
Él supuso que trabajar por su cuenta significaba estados de cuenta. Sus declaraciones calificaban perfectamente. Le ahorramos 1.2% en la tasa.
ADCorredora de Bienes Raíces e Hipotecas · GRI
Milpitas, California · Atendiendo los 58 condados
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Una corredora con licencia que contesta su propio teléfono.
«Un corredor que sabe decirle que no es el único cuyo sí vale algo.»
El resto de la familia Non-QM.
Once maneras de comprobar ingreso cuando un W-2 no alcanza. Todas cuestan más que un convencional — y siempre le vamos a decir si puede evitarlas.
Everything self-employed buyers actually ask.
¿Qué es un préstamo con estados de cuenta?
Una hipoteca que lo califica con el dinero que de verdad cae en su cuenta bancaria — normalmente 12 o 24 meses de depósitos — en lugar del ingreso neto de su declaración de impuestos. Existe porque el código fiscal premia al dueño de un negocio por mostrar menos ingreso, y luego el sistema hipotecario lo castiga por eso.
¿Para quién es?
Personas que trabajan por su cuenta, dueños de negocio, contratistas 1099, trabajadores independientes, agentes de bienes raíces, y cualquiera cuya declaración de impuestos describa mal lo que de verdad gana. Si su contador está haciendo bien su trabajo, un prestamista convencional va a creer que usted está quebrado.
¿De verdad no necesito declaraciones de impuestos?
Correcto. Sin 1040, sin W-2, sin estado de resultados en la mayoría de los programas. Leemos sus depósitos. Algunos prestamistas piden una carta del contador que confirme que su negocio existe y su porcentaje de propiedad — eso no es lo mismo que analizar su declaración.
¿Qué es un factor de gastos?
La parte de sus depósitos que el prestamista supone que se fue en operar el negocio. Los estados de cuenta de negocio normalmente se descuentan como 50%, y los personales como 100% — es decir, casi todo cuenta. Cuál cuenta usa puede cambiar su aprobación por cientos de miles de dólares.
¿Cuánto puedo pedir prestado?
Depende de sus depósitos promedio, el factor de gastos aplicado, su crédito y su enganche. Como referencia general: $42,000 al mes de depósitos de negocio con un factor de 50% son como $21,000 de ingreso calificable, lo que puede sostener bastante más de un millón de dólares de préstamo en California.
¿Las tasas son más altas?
Sí, normalmente. Este es un préstamo Non-QM y se cotiza por encima del convencional — muchas veces de manera importante. Quien le diga lo contrario lo está engañando. La pregunta honesta no es si cuesta más; es si la alternativa es no calificar para nada.
¿Cuánto enganche necesito?
Normalmente de 10% a 20%, a veces más según el crédito y el programa. Un enganche más grande mejora mucho el precio en préstamos Non-QM — más de lo que lo hace en un convencional.
¿12 meses o 24 meses de estados de cuenta?
24 meses normalmente se cotizan mejor y se leen más convincentes. 12 meses es más rápido y ayuda si su negocio está creciendo rápido y el año pasado lo subestima. Si su ingreso va bajando, 24 meses lo van a mostrar — y no vamos a fingir lo contrario.
¿Puedo refinanciar a un préstamo convencional después?
Muchas veces sí — y con frecuencia es el plan correcto. Una vez que tenga dos años limpios de declaraciones que muestren ingreso suficiente, un refinanciamiento convencional puede bajarle mucho la tasa. Metemos esa salida en la conversación desde el primer día.
¿Es riesgoso un préstamo con estados de cuenta?
El préstamo no es exótico — es una hipoteca normal con otra manera de comprobar el ingreso. El riesgo es calificar para más de lo que puede sostener con comodidad, porque los depósitos pueden adular a un negocio que está teniendo un buen año. Le vamos a decir si creemos que el número es demasiado grande.
Deje de estimar. Obtenga el número real.
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