Califica la propiedad. Usted no.
Sin declaraciones de impuestos. Sin W-2. Sin relación deuda-ingreso. Dividimos la renta entre el pago — y si ese número sale por debajo de 1.00, le vamos a decir que el negocio no funciona.
Un préstamo DSCR califica la propiedad, no a la persona. La Relación de Cobertura del Servicio de Deuda es simplemente renta mensual ÷ pago mensual completo (capital, interés, impuestos, seguro, asociación). En 1.00 la propiedad se cubre sola; en 1.25 el precio mejora. No hay revisión de ingreso personal y no hay límite de cuántas propiedades tenga — por eso los inversionistas con portafolio dejan atrás el financiamiento convencional.
Renta ÷ pago. Ese es todo el préstamo.
Mueva los controles. Cuando la aguja baja de 1.00, la propiedad ya no se paga sola — y le vamos a decir que se retire.
Más enganche = pago más bajo = DSCR más alto. Esta es la palanca que los inversionistas olvidan.
Solo ilustrativo. Supone impuesto predial de 1.25% del precio y seguro de $1,600/año; los impuestos, seguros, cuotas de asociación, desocupación y costos de administración reales varían. Los umbrales de DSCR y los precios difieren por prestamista. No es un compromiso de préstamo. Igualdad de Oportunidad en la Vivienda.
El financiamiento convencional se acaba. El DSCR no.
La mayoría de los prestamistas convencionales dejan de financiarlo como en la propiedad número diez. Ese techo es la razón por la que los portafolios serios se pasan al DSCR — no la tasa.
Si tiene menos de diez propiedades y sus declaraciones lo califican, el convencional normalmente es más barato y debería tomarlo. Se lo vamos a decir. El DSCR se gana su sobreprecio cuando el convencional deja de funcionar — no antes.
¿Debería comprar esta propiedad?
Cuatro toques. Esta página vende préstamos DSCR y con gusto le va a decir que un negocio es malo.
El negocio funciona.
La propiedad cubre su propio pago y sus declaraciones no sostienen un préstamo convencional. Ese es exactamente el caso para el que se construyó el DSCR — sin declaraciones, sin relación deuda-ingreso, y con la opción de poner el título a nombre de una LLC. La tasa estará por encima de la convencional y le vamos a mostrar exactamente cuánto.
El prestamista revisa un número. Usted debería revisar dos.
El DSCR es la renta dividida entre el pago de la hipoteca. Pase de 1.0 y el prestamista lo aprueba. Ese número no dice absolutamente nada sobre si la propiedad le deja dinero.
Ninguno de estos aparece en la fórmula del DSCR. Todos salen de su cuenta bancaria.
Pasa de 1.0. El prestamista lo aprueba.
El prestamista dice sí. La propiedad dice no.
El verde es lo que mide el DSCR. El coral es todo lo que el DSCR ignora. La diferencia entre los dos es la diferencia entre calificar y ganar dinero.
Podemos conseguir que aprueben este préstamo. Preferimos que sepa primero que pierde dinero.
Solo ilustrativo. Los requisitos de DSCR varían por prestamista — muchos piden 1.0 o 1.25, algunos bajan a 0.75 con un enganche más grande, y unos pocos ofrecen productos «sin razón» donde la proporción ni se evalúa. Los supuestos de desocupación, mantenimiento, capex y administración son estimaciones y varían enormemente según la edad, el tipo y la ubicación de la propiedad. La plusvalía no se modela aquí y es una parte legítima de un caso de inversión — pero no es flujo de efectivo, y no va a pagar la hipoteca en un mal mes. No es un compromiso de préstamo. Igualdad de Oportunidad en la Vivienda.
El DSCR es una del prestamista métrica. No del inversionista.
La fórmula excluye a propósito la desocupación, el mantenimiento, el gasto de capital y la administración. No porque no existan — sino porque son su problema suyo, no del prestamista. Esto es lo que la fórmula deja fuera.
Una propiedad puede pasar el DSCR de 1.25, cruzar el análisis sin problema, y aun así sacarle dinero del bolsillo todos y cada uno de los meses durante treinta años.
Your DSCR of 1.05 clears the lender's bar and we can get this approved. And the property will take $1,612 out of your pocket every month — about $19,348 a year.
DSCR excludes vacancy, maintenance, capex and management by design, because they are not the lender's risk. They are entirely yours.
This can still be a rational buy if you are underwriting appreciation and you can fund the shortfall for years without strain. But you should be doing that deliberately, not because a ratio told you the property was fine.
We can close this loan. We would rather you knew.
De aquí a las llaves — cinco pasos.
No mystery, no call centre, no "we'll get back to you." Every step is exactly what happens inside it.
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~60 segundosQué pasaUna sola solicitud va a decenas de prestamistas mayoristas. Ellos compiten por usted.
El mismo díaQué pasaAnalizada contra documentos reales — no una carta blanda que imprime cualquier prestamista.
~24 horasQué pasaLos agentes vendedores le llaman a Adriana. Ella contesta. Eso vale más que subir la oferta.
Su calendarioQué pasaConditions cleared, docs signed, funded. And she tells you honestly whether the deal is worth doing.
A la fechaQué pasaTres inversionistas. Un negocio que matamos.
Real numbers, and the calls we made.
Diez propiedades financiadas y su banco dejó de devolverle las llamadas. Al DSCR no le importa cuántas tenga.
La renta no cubría el pago. La habría estado manteniendo con $1,100 al mes. Pudimos haberlo escrito de todos modos.
Segunda renta, ingreso W-2, las declaraciones calificaban bien. El DSCR le habría costado 1.4% para nada.
ADCorredora de Bienes Raíces e Hipotecas · GRI
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¿Qué es un préstamo DSCR?
Una hipoteca para propiedad de inversión que califica con el ingreso de renta de la propia propiedad, no con su ingreso personal. DSCR significa Relación de Cobertura del Servicio de Deuda: la renta dividida entre el pago mensual completo. Sin declaraciones de impuestos, sin W-2, y sin ningún cálculo de deuda-ingreso sobre usted.
¿Cómo se calcula el DSCR?
La renta mensual dividida entre el PITIA — capital, interés, impuestos, seguro y cualquier cuota de asociación. Si una propiedad se renta en $5,500 y el pago completo es $4,219,, el DSCR es 1.30. Arriba de 1.00 significa que la propiedad se paga sola.
¿Qué DSCR necesito?
1.00 es el umbral común — la propiedad cubre su propio pago. De 1.25 para arriba el precio mejora de verdad. Algunos prestamistas bajan hasta como 0.75 con un enganche más grande y un sobreprecio en la tasa. Por debajo de eso casi nadie presta, y con franqueza, no deberían.
¿Revisan mi ingreso personal?
No. Ese es todo el punto del producto. No hay cálculo de deuda-ingreso, no hay declaraciones, no hay verificación de empleo. Estamos analizando la propiedad, no a usted. Su puntaje de crédito y sus reservas sí importan.
¿Cuántas propiedades puedo tener?
En general no hay límite. El financiamiento convencional en la práctica detiene a casi todos los inversionistas como en la propiedad financiada número diez; los programas DSCR no tienen ese techo. Por eso los inversionistas serios con portafolio se pasan al DSCR — no porque sea más barato, sino porque no se acaba.
¿Qué enganche necesito?
Normalmente de 20% a 25%, y el precio mejora con más. Un enganche más grande también sube su DSCR directamente, porque baja el pago que la renta tiene que cubrir — la palanca que casi todos los inversionistas olvidan que tienen.
¿Las tasas son más altas?
Sí. El DSCR es un producto Non-QM y se cotiza por encima del convencional. Si puede calificar de forma convencional en una renta y está por debajo del límite de propiedades, el convencional normalmente es más barato. Le vamos a decir cuándo es ese el caso.
¿Puedo usar ingreso de renta a corto plazo?
Algunos prestamistas aceptan un historial documentado de renta a corto plazo — normalmente con un reporte de historial de rentas — mientras otros insisten en la renta de mercado a largo plazo del avalúo. Varía muchísimo por prestamista, y la diferencia puede decidir el negocio. Nosotros sabemos cuáles sí.
¿Y si la propiedad no genera flujo de efectivo?
Entonces el negocio no funciona, y se lo vamos a decir. Un DSCR por debajo de 1.00 significa que la renta no cubre el pago y usted va a estar manteniendo la propiedad cada mes. A veces hay arreglo — más enganche, otra propiedad, mejor renta. A veces la respuesta honesta es que este es un mal negocio.
¿Puedo cerrar con una LLC?
Normalmente sí, y la mayoría de los prestamistas DSCR lo prefieren. Esta es una de las ventajas prácticas sobre el financiamiento convencional, que en general exige el préstamo a su nombre personal. Hable con su abogado y su contador sobre la estructura.
Deje de estimar. Obtenga el número real.
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