A veces la respuesta honesta es siga rentando.
«Rentar es tirar el dinero» es un eslogan, no aritmética. El interés, el impuesto, el seguro, el mantenimiento y los costos de cierre también se tiran — y a las tasas de hoy suman más rápido que la renta. Construimos la calculadora que le va a decir que no compre.
Comprar no es automáticamente mejor que rentar, y al 6.75% muchas veces no lo es. La comparación honesta no es la renta contra el pago hipotecario — es el costo irrecuperable de cada uno. Para quien renta, eso es la renta. Para el propietario es el interés hipotecario, el impuesto predial, el seguro, el mantenimiento, los costos de venta, y el rendimiento de inversión al que renunció por amarrar un enganche. En una casa de $1.2M en California contra una renta de $4,500, comprar no le gana a rentar sino hasta como el año 6 — y solo si la casa sube como 5% al año. Al 2% nunca lo hace.
¿Rentar, o comprar? Aquí está la verdad.
El costo irrecuperable total de cada uno, durante los años que de verdad se va a quedar. Incluyendo el rendimiento que su enganche pudo haber ganado en otra parte.
Este es el dato más importante de toda la página. Sea honesto.
Nadie conoce este número. Decide toda la respuesta. Muévalo y mire.
En 7 años, rentar le cuesta $123,468 menos.
Con sus números, comprar le gana a rentar en año 17. Si no va a estar ahí tanto tiempo, preferimos que siga rentando a que nos pague una comisión.
Dos torres. Gana la más baja.
La altura es lo que los años de verdad le cuestan — dinero que nunca recupera. La renta, o el interés más el impuesto más el seguro más el mantenimiento más el rendimiento al que renunció su enganche. Mueva el control de años y véalas cambiar de lugar.
¿Quiere correr esto contra un anuncio real, con la tasa de impuesto y la cuota de asociación reales? Adriana lo hace — y le dice si la respuesta es no.
Solo ilustrativo. Supone 6% de rendimiento a largo plazo sobre los fondos invertidos, 6% de costo de venta, 1.25% de impuesto predial, 1% de mantenimiento anual, y $2,000 de seguro anual. El pago de capital no se cuenta como costo porque usted se lo queda. La plusvalía es una proyección, no un pronóstico, y es el factor dominante de este resultado. La deducibilidad fiscal del interés hipotecario no se modela y puede mejorar el caso de compra para algunos hogares — hable con un asesor fiscal. No es un compromiso de préstamo. Igualdad de Oportunidad en la Vivienda.
La respuesta depende de un número que nadie conoce.
La plusvalía futura decide esto por completo. Aquí está su año de cruce con cada supuesto plausible — en lugar de una sola adivinanza confiada disfrazada de respuesta.
Barra más larga = comprar gana antes. Coral = comprar nunca le gana a rentar dentro de 30 años.
Entonces, ¿cuál es la respuesta?
Su respuesta es año 2 si California sigue subiendo rápido, nunca si no lo hace, y cualquier cosa entre medio en cualquier otro caso. Nadie — ni nosotros, ni un banco, ni un sitio de anuncios — sabe cuál. Todas las demás calculadoras de rentar-o-comprar escogen uno de estos números por usted, en silencio, y le entregan una respuesta confiada construida sobre una adivinanza. Nosotros preferimos mostrarle todo el rango y dejar que usted decida qué tan afortunado se siente.
Si quiere que alguien simplemente le diga qué hacer — con el razonamiento, no un discurso de ventas — esa es la llamada.
De aquí a las llaves — cinco pasos.
No mystery, no call centre, no "we'll get back to you." Every step is exactly what happens inside it.
Cuatro preguntas. Sin revisar su crédito, sin registro, sin compromiso.
~60 segundosQué pasaSi el momento no es el correcto, se lo dice. Prefiere tenerlo como cliente en dos años que como una baja este año.
El mismo díaQué pasaAnalizada contra documentos reales — no una carta blanda que imprime cualquier prestamista.
~24 horasQué pasaLos agentes vendedores le llaman a Adriana. Ella contesta. Eso vale más que subir la oferta.
Su calendarioQué pasaCondiciones liberadas, documentos firmados, fondos enviados. Y ella le avisa cuándo termina el seguro hipotecario.
A la fechaQué pasaTres hogares. Uno de ellos debió rentar.
Real numbers, real verdicts.
Nada salió mal con la casa. Simplemente vendió antes del cruce — y vender cuesta 6%.
Estaba a 14 meses de un probable cambio de ciudad. Corrimos los números. Rentar ganó por $61,000. Rentó.
Las mismas cuentas, otro horizonte. Pasado el cruce, ser propietario se compone fuerte a su favor.
ADCorredora de Bienes Raíces e Hipotecas · GRI
Milpitas, California · Atendiendo los 58 condados
Inglés y Español
No nos crea a nosotros — haga clic y verifique su licencia usted mismo. Se lo recomendamos. Quien lo desanime de verificar le está diciendo algo.
Una corredora con licencia que contesta su propio teléfono.
«Un corredor que sabe decirle que no es el único cuyo sí vale algo.»
Everything people actually ask.
¿De verdad rentar es tirar el dinero?
No más de lo que lo es el interés hipotecario. En el año uno de un préstamo de $960,000 al 6.75% usted paga como $64,000 de interés y como $19,000 de capital — el interés se fue para siempre, exactamente como la renta. Agregue el impuesto predial, el seguro y el mantenimiento y el costo irrecuperable de ser propietario con frecuencia excede el costo irrecuperable de rentar durante los primeros años.
¿Qué es el año de equilibrio o de cruce?
Es el año en que el costo irrecuperable total de ser propietario por fin cae por debajo del costo total de rentar. En California, con las tasas actuales, comúnmente cae entre el año 5 y el año 12 — y si la plusvalía es débil, puede que nunca llegue.
¿Por qué el enganche cuenta como un costo?
Porque no es gratis. El dinero amarrado en el capital de una casa es dinero no invertido en otra parte. Si $240,000 pudieran ganar como 6% al año en un portafolio diversificado, el rendimiento al que renunció es un costo real de comprar, y las comparaciones honestas lo incluyen. La mayoría de las calculadoras, en silencio, no lo hace.
¿Cuánto cambia la plusvalía la respuesta?
La cambia más que ninguna otra cosa de la página. Con 5% de plusvalía anual, comprar puede ganarle a rentar como en el año 6. Con 2% puede que nunca le gane en treinta años. Nadie le puede decir cuál va a pasar — que es exactamente por lo que le mostramos toda la banda en lugar de escoger una.
¿Debo comprar si tal vez me mude en tres años?
Casi con certeza no. Solo los costos de venta corren como 6% del precio de venta, que en una casa de $1.2M son como $72,000. Agregue los costos de cierre de entrada y usted queda muy por debajo de quien renta, a menos que el mercado se mueva fuerte a su favor.
¿La deducción del interés hipotecario cambia esto?
Puede ayudar, pero mucho menos de lo que la gente espera. La deducción estándar es alta, el tope SALT limita la deducibilidad del impuesto predial, y muchos hogares de California ni siquiera desglosan. Donde sí aplica, mejora el caso de comprar — hable con un asesor fiscal en lugar de suponer.
La renta sigue subiendo — ¿eso no lo resuelve?
Es un argumento real y la calculadora lo modela. La renta que sube es el caso estructural más fuerte a favor de comprar, porque un pago hipotecario fijo no sube con ella. Pero sus impuestos, su seguro y su mantenimiento sí suben, y el seguro en California ha subido fuerte. Tasa fija no significa costo fijo.
¿Por qué una corredora hipotecaria me diría que rente?
Porque preferimos ganarnos su confianza ahora y su negocio después, que venderle un préstamo del que se arrepienta. Si las cuentas dicen rentar, decimos rentar. Eso no es generosidad — es la única manera de que el resto de este sitio signifique algo.
Deje de estimar. Obtenga el número real.
Four questions, no credit pull. You'll get your payment, your options, and an honest read on the best fit.
Las otras ocho calculadoras.
Cada una le muestra un número que las demás omiten.
Si la respuesta es «todavía no compre», lo vamos a decir.
Cuatro preguntas, sin revisar su crédito. Adriana va a correr la comparación honesta con su renta real y su objetivo real — y está completamente cómoda diciéndole que espere.