El préstamo convencional — y el día que muere su seguro hipotecario.

Un préstamo convencional es una hipoteca que no está asegurada ni garantizada por una agencia del gobierno como la FHA, el VA, o el USDA. La mayoría de los préstamos convencionales son «conformes» — cumplen los lineamientos de Fannie Mae y Freddie Mac, incluido un tamaño máximo de préstamo que fija anualmente la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda. Los préstamos convencionales típicamente ofrecen el costo más bajo a largo plazo para prestatarios con buen crédito.

Tan poco como 3% para un comprador primerizo calificado, y 5% para la mayoría de los demás compradores. Sin embargo, cualquier enganche por debajo de 20% activa el seguro hipotecario privado. Un enganche del veinte por ciento evita el seguro por completo. La respuesta correcta depende de si el efectivo se usa mejor como enganche o se guarda como reservas.

El mínimo práctico es 620,, pero ese número engaña. El precio mejora por niveles — 620 a 679,, 680 a 739,, y 740 para arriba. Un puntaje de 740+ consigue precios notablemente mejores que uno de 680, en el mismo préstamo. Si está cerca del límite de un nivel, esperar unos meses para cruzarlo puede valer más que un enganche más grande.

El seguro hipotecario privado protege al prestamista, no a usted, y se exige en préstamos convencionales con menos de 20% de enganche. Bajo la Ley Federal de Protección al Propietario de Vivienda, usted puede solicitar la cancelación una vez que su saldo llegue al 80% del valor original de la propiedad, y el administrador debe terminarlo automáticamente al 78%. A diferencia del seguro hipotecario de la FHA, el convencional sí se puede quitar.

Normalmente sí, si califica. El seguro hipotecario convencional se puede quitar; el de la FHA generalmente dura toda la vida del préstamo cuando usted pone menos de 10% de enganche. La FHA perdona más en el crédito — hasta 580 con 3.5% de enganche. Si su crédito es de 680 o mejor, el convencional casi siempre es la opción más barata a largo plazo. Corremos los dos y le mostramos la diferencia.

La Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda fija el límite de préstamo conforme cada año, y lo sube en condados designados de costo alto — lo que incluye buena parte del Área de la Bahía y la costa del sur de California. Un préstamo por encima de ese techo es un préstamo jumbo y sigue lineamientos y precios distintos. Como los precios en California son altos, muchos compradores de aquí cruzan la línea sin darse cuenta.

Sí. Los fondos de regalo de un familiar se permiten en préstamos convencionales, y con 20% de enganche todo el enganche puede ser regalado. El regalo tiene que estar bien documentado con una carta firmada que confirme que no es un préstamo, y los fondos tienen que ser rastreables. No ande moviendo dinero de manera informal antes de solicitar — crea problemas en el análisis.

Depende mucho más de qué tan rápido se junte la documentación completa que del programa en sí. Los expedientes donde los documentos de ingreso, activos e identidad se juntan desde el principio — en lugar de perseguirlos durante el depósito en garantía — cierran notablemente más rápido. Pídale a cualquier corredor una línea de tiempo realista por escrito en lugar de aceptar un número de mercadotecnia.

Sí, pero el analista va a leer el ingreso que queda en su declaración después de las deducciones — que muchas veces está muy por debajo de su flujo de efectivo real. Si su declaración sostiene el préstamo que quiere, tome el convencional; es más barato. Si no, un préstamo con estados de cuenta puede calificarlo con sus depósitos. Le vamos a decir con honestidad cuál le queda.

Muchas veces sí. Los prestamistas con frecuencia quieren ver efectivo restante después del cierre — comúnmente de dos a seis meses de pagos hipotecarios, según el expediente. Esta es una razón por la que a veces un enganche más chico le gana a uno más grande: vaciar sus cuentas para llegar al 20% puede debilitar el expediente en lugar de fortalecerlo.