Este préstamo lo va a aprobar por más de lo que puede pagar.
Un programa 1099 lo califica con su ingreso bruto 1099 menos un factor de gastos general — normalmente 10%. Sus gastos reales son los que de verdad son. Cuando la diferencia es grande, el programa aprueba un pago que su cuenta bancaria no puede hacer, y ningún prestamista 1099 le va a mostrar ese número. Esta página se lo muestra.
Un préstamo con ingreso 1099 lo califica con el ingreso bruto que aparece en sus formularios 1099, menos un factor de gastos fijo — normalmente 10%, a veces 15–20%. Sin declaraciones, sin pelear por sus propias deducciones. Como un 1099 lo emite alguien más y se reporta al IRS, es evidencia de tercero más fuerte que unos depósitos bancarios que usted mismo genera, y por eso los programas 1099 normalmente se cotizan un poco mejor que los préstamos con estados de cuenta — cerca de 7.90% contra 8.00%, y como $281,546 por encima del convencional en un préstamo de $1M. Aquí está la parte que nadie menciona. Ese factor de gastos es una suposición general, no un hecho sobre su negocio. Si usted factura $250,000 bruto y el prestamista le descuenta 10%, lo califica con $225,000. Si sus gastos reales son 35%, a usted de verdad le quedan $162,500 — y el programa lo acaba de aprobar con $62,500 de ingreso que no existe en su cuenta bancaria, sosteniendo como $2,240 al mes de pago que en realidad no puede hacer. El programa no está mintiendo. Simplemente no está mirando. Alguien debería.
Lo que el programa califica. Y lo que a usted le queda.
Dos números, lado a lado. Casi todos los prestamistas 1099 solo le van a enseñar el primero.
Una suposición general. Compare — los prestamistas usan 10%, 15% o 20% para exactamente el mismo expediente.
Lo que de verdad gasta para ganarlo. Este es el número que el programa nunca pide.
Income the program credits you with that never reaches your bank account.
The program qualifies you on $225,000. You actually keep $162,500. It is about to approve you for a house you cannot afford.
One of these numbers pays your mortgage.
Green is the income that actually lands in your account. Coral is the income the program invented for you with a blanket assumption. Only one of them shows up on the first of the month.
We place 1099 loans. We would rather place you in one you can actually pay.
Illustrative only. Expense factors vary by lender — 10%, 15% and 20% are all common for the same file, and a CPA letter stating your actual expense ratio can move it. Qualifying income is not the same as approval: reserves, credit, loan-to-value and debt-to-income all matter. The payment figures here use a 43% back-end ratio as a rule of thumb; your lender's ceiling may differ. This page is not a judgement about what you can afford — only you know that. It is an attempt to show you a number the industry usually leaves out. Many Non-QM loans carry prepayment penalties. Not a commitment to lend. Equal Housing Opportunity.
Would your tax return have been cheaper?
A 1099 is a tax document. It is already on your return. So before you pay a 1.15-point premium to avoid the return, somebody should check whether the return would simply have worked — with the standard add-backs that every conventional underwriter applies.
Realtors: the standard mileage deduction is largely an add-back. It is often the single biggest number in your file, and almost nobody claims it back.
Conventional does not reach — your net plus add-backs is $200,500 against the $221,992 this loan needs. So the 1099 route is the correct one, and its premium of $281,546 is real and unavoidable.
But read this next part slowly. The program will qualify you on $225,000. You actually keep $162,500. It is prepared to approve you for roughly $2,240 a month more than your real income supports.
Do not borrow to the top of what it offers. Work out the payment from what you actually keep, not from what the formula says. That is the single most useful sentence on this page and no 1099 lender will say it to you.
De aquí a las llaves — cinco pasos.
No mystery, no call centre, no "we'll get back to you." Every step is exactly what happens inside it.
Cuatro preguntas. Sin revisar su crédito, sin registro, sin compromiso.
~60 segundosQué pasaUna sola solicitud va a decenas de prestamistas mayoristas. Ellos compiten por usted.
El mismo díaQué pasaAnalizada contra documentos reales — no una carta blanda que imprime cualquier prestamista.
~24 horasQué pasaLos agentes vendedores le llaman a Adriana. Ella contesta. Eso vale más que subir la oferta.
Su calendarioQué pasaConditions cleared, docs signed, funded. And she builds the payment from what you actually keep.
A la fechaQué pasaTres personas con ingreso 1099. Dos estaban sobre-calificadas.
Real structures, real numbers, and what we actually told them.
El programa le descontó 10%. Sus gastos reales eran 42%. Casi compra una casa que no podía pagar.
Solo el reintegro de millaje puso su declaración por encima de la línea. Convencional a 6.75%.
Gastos reales de 7% contra un factor de 10% — el programa de hecho fue conservador con él.
ADCorredora de Bienes Raíces e Hipotecas · GRI
Milpitas, California · Atendiendo los 58 condados
Inglés y Español
No nos crea a nosotros — haga clic y verifique su licencia usted mismo. Se lo recomendamos. Quien lo desanime de verificar le está diciendo algo.
Una corredora con licencia que contesta su propio teléfono.
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¿Qué es un préstamo con ingreso 1099?
Una hipoteca Non-QM que lo califica con el ingreso bruto que aparece en sus formularios 1099, con un factor de gastos fijo aplicado — normalmente 10%, a veces 15–20%. No se requieren declaraciones de impuestos. Le queda a contratistas, agentes de bienes raíces, vendedores por comisión, consultores y trabajadores independientes cuyos 1099 capturan bien lo que ganan.
¿En qué se diferencia de un préstamo con estados de cuenta?
Un 1099 lo emite alguien más y se reporta al IRS — es evidencia de un tercero. Los depósitos bancarios los genera usted mismo y podrían ser cualquier cosa: un préstamo, un regalo, dinero movido entre sus propias cuentas. Como la evidencia es más fuerte, los programas 1099 normalmente se cotizan un poco mejor, cerca de 7.90% contra 8.00%, y piden menos documentación.
¿Cuánto cuesta comparado con un préstamo convencional?
Como 1.15 puntos porcentuales, que en un préstamo de $1,000,000 son unos $281,546 de interés extra de por vida. Es uno de los productos Non-QM más baratos — pero no es barato, y vale veinte minutos revisar si de plano lo necesitaba.
¿Qué es el «ingreso fantasma» que esta página no deja de mencionar?
La diferencia entre lo que el programa le acredita y lo que de verdad le queda. Si usted factura $250,000 bruto y el prestamista aplica un factor de 10%, lo califica con $225,000. Si sus gastos reales son 35%, a usted de verdad le quedan $162,500. El programa le acreditó $62,500 que nunca llegan a su cuenta bancaria — y con una proporción de 43% eso sostiene como $2,240 al mes de pago que en realidad no puede hacer.
¿No es ese problema del prestatario, no del prestamista?
Legalmente, en gran parte sí. Que es exactamente por lo que ningún prestamista 1099 pone esta calculadora en su sitio web. Nosotros la pusimos en el nuestro porque un cliente que no puede hacer el pago no es cliente por mucho tiempo, y porque ser el único corredor en California que le enseña este número nos vale más que el préstamo ocasional que nos cuesta.
¿Puedo bajar el factor de gastos?
Muchas veces sí, y vale dinero de verdad. Los prestamistas aplican 10%, 15% o 20% al mismo expediente según su propia política — así que compare. Una carta del contador que indique su proporción real de gastos también lo puede mover. En $250,000 de ingreso bruto, la diferencia entre un factor de 10% y uno de 20% son $25,000 de ingreso calificable y como $150,000 de capacidad de préstamo.
¿Y si soy agente de bienes raíces con una deducción grande de millaje?
Entonces revise el convencional primero, en serio. La deducción estándar de millaje es en gran parte un gasto de <b>papel</b> — un analista convencional vuelve a sumar una parte importante de inmediato. Para agentes con mucho kilometraje suele ser el reintegro más grande del expediente, y ha sacado a más de uno de nuestros clientes del Non-QM por completo.
¿Cuánto historial 1099 necesito?
Normalmente de uno a dos años en la misma línea de trabajo. Dos años es lo estándar y consigue el mejor precio; algunos prestamistas aceptan doce meses con factores compensatorios como un enganche más grande o buenas reservas. Un hueco o un cambio de carrera a media historia es lo que más seguido tumba a la gente, así que sáquelo a la luz temprano, no tarde.
Deje de estimar. Obtenga el número real.
Four questions, no credit pull. You'll get your payment, your options, and an honest read on the best fit.