Sin trabajo. Sin declaraciones. Solo el dinero.
El agotamiento de activos convierte lo que usted tiene en ingreso calificable. Y el número que lo decide todo — el divisor — es el único número que la industria nunca menciona. Puede mover su préstamo hasta once veces.
Un préstamo por agotamiento de activos convierte lo que usted tiene en ingreso calificable dividiendo sus activos elegibles entre cierto número de meses. Ese número — el divisor — es todo el préstamo, y los prestamistas usan desde 60 hasta 360 meses. Los mismos $2,000,000 se convierten en $33,333 al mes o en $5,556 al mes dependiendo puramente de en qué escritorio caiga. Usted nunca gasta los activos.
Los mismos activos. Once veces el préstamo.
Cada prestamista divide sus activos entre un número distinto de meses. Nadie anuncia el suyo. Es la variable más grande del préstamo, y es invisible hasta que usted solicita.
Ahorros, cheques, corretaje. Se cuentan al 100%.
Normalmente descontados a ~70%.
Pensión, Seguro Social, renta — casi todos los prestamistas lo suman.
Agresivo
Común
Conservador
Plazo completo
Identical assets. Identical borrower. $1,736,110 from one lender, $142,762 from another — a 12.2× difference decided entirely by a number on their rate sheet that nobody will tell you until you apply. Our job is to know which desk uses which divisor before you ever fill in a form.
Solo ilustrativo. Supone fondos de retiro contados al 70%, un tope de deuda-ingreso de 43%, $1,200/mes de impuestos y seguro, plazo de 30 años con precios Non-QM típicos. Los tipos de activo elegibles, los descuentos, los divisores y las proporciones varían mucho por prestamista y por expediente. No es un compromiso de préstamo. Igualdad de Oportunidad en la Vivienda.
Un divisor corto lo puede calificar por demasiado.
Sesenta meses hacen que sus activos parezcan un torrente de ingreso. Puede que usted necesite que esos activos duren treinta años.
El prestamista con gusto va a usar el divisor más corto que ofrece, porque aprueba el préstamo más grande y el préstamo más grande es el que más le paga. Eso no es lo mismo que el préstamo correcto.
¿Es el agotamiento de activos su préstamo?
Cuatro toques. Cuesta más que un convencional. A veces no lo necesita.
Este sí es su préstamo.
Sin ingreso calificable, con activos reales, un buen enganche, y otro ingreso al cual recurrir. Ese es exactamente el caso para el que existe el producto. Vamos a mover su expediente para encontrar el divisor más corto que sea de verdad apropiado — y le vamos a mostrar el número conservador junto a él, para que la decisión sea suya.
Su portafolio se convierte en ingreso. En papel.
El agotamiento de activos divide sus activos líquidos entre un número de meses y le llama ingreso al resultado. Aquí está ese cálculo — y luego la pregunta que nadie hace al respecto.
Efectivo, corretaje, acciones adquiridas. Las cuentas de retiro muchas veces cuentan al 70% si usted tiene menos de 59 años y medio.
Suba esto a 100% para ver qué pasa si paga en efectivo.
Periodo más corto = ingreso imputado más alto = préstamo más grande. Es una convención de análisis, no un hecho sobre su dinero.
Al año. No porque usted lo gane — porque un prestamista dividió.
Usted está pidiendo prestado al 7.75% para conservar activos que ganan 5%.
Esta es la pregunta que nadie le hace a un prestatario por agotamiento de activos. Su portafolio tiene que ganar más que su tasa hipotecaria, o el préstamo está destruyendo dinero en silencio. Aquí está su portafolio en treinta años, de las dos maneras.
Somos una correduría de agotamiento de activos. Si el arbitraje está en su contra, le vamos a decir que pague en efectivo.
Solo ilustrativo. Este modelo supone que los pagos de la hipoteca salen del portafolio y que los rendimientos se capitalizan mensualmente a una tasa constante — los rendimientos reales son volátiles, y el riesgo de secuencia de rendimientos importa muchísimo en los primeros años. Ignora la deducción de intereses hipotecarios, el impuesto sobre ganancias de capital al liquidar, y la plusvalía de la casa misma, todo lo cual puede mover la respuesta. Es un punto de partida para una conversación con un asesor financiero, no un sustituto de uno. Somos corredores hipotecarios, no asesores de inversión. No es un compromiso de préstamo. Igualdad de Oportunidad en la Vivienda.
¿Debería mejor pagar en efectivo?
Un préstamo por agotamiento de activos lo califica suponiendo que usted va a gastar su portafolio. Así que aquí está la pregunta que sigue: si de todos modos lo va a gastar, ¿por qué pedir prestado al 7.75% para evitar gastarlo?
El punto de cruce es más o menos su tasa hipotecaria más el arrastre de impuestos y seguro. Por encima, pedir prestado gana. Por debajo, pedir prestado destruye dinero en silencio — y casi nadie corre este cálculo.
You would be borrowing at 7.75% to hold a portfolio earning 5.00%. That is a negative arbitrage of 2.75 points a year, and across thirty years it costs you $1,681,491.
The whole premise of an asset depletion loan is that you could spend the portfolio. If that is true — and the lender is literally underwriting it as true — then spend it on the house, not on interest.
We are an asset-depletion brokerage. This advice earns us nothing. It is still the right advice, and it is the reason you should believe the rest of this page.
De aquí a las llaves — cinco pasos.
No mystery, no call centre, no "we'll get back to you." Every step is exactly what happens inside it.
Cuatro preguntas. Sin revisar su crédito, sin registro, sin compromiso.
~60 segundosQué pasaUna sola solicitud va a decenas de prestamistas mayoristas. Ellos compiten por usted.
El mismo díaQué pasaAnalizada contra documentos reales — no una carta blanda que imprime cualquier prestamista.
~24 horasQué pasaLos agentes vendedores le llaman a Adriana. Ella contesta. Eso vale más que subir la oferta.
Su calendarioQué pasaConditions cleared, docs signed, funded. And she shows you the conservative divisor next to the aggressive one.
A la fechaQué pasaTres personas con dinero. A una le dijimos que pidiera menos.
Real numbers, and the one we told to take a smaller loan.
Su banco dividió entre 120 meses. Encontramos un prestamista que dividió entre 60. Nada de él cambió.
El divisor de 60 meses la hacía ver enormemente rica. Esos activos tenían que durar treinta años.
Por separado, ninguno de los tres lo calificaba. Juntos pasaron con comodidad. Casi ningún prestamista pregunta.
ADCorredora de Bienes Raíces e Hipotecas · GRI
Milpitas, California · Atendiendo los 58 condados
Inglés y Español
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Una corredora con licencia que contesta su propio teléfono.
«Un corredor que sabe decirle que no es el único cuyo sí vale algo.»
Everything asset-rich buyers actually ask.
¿Qué es un préstamo por agotamiento de activos?
Una hipoteca que convierte sus activos líquidos en ingreso calificable. El prestamista divide sus activos elegibles entre cierto número de meses — el divisor — y trata el resultado como ingreso mensual. No se requiere trabajo, ni declaraciones en la mayoría de los programas.
¿Para quién es?
Jubilados, personas que vendieron un negocio, individuos de alto patrimonio con ahorros importantes pero poco ingreso reportable, y cualquiera cuya riqueza es real pero cuyo estado de ingresos es flaco. Si usted tiene el dinero y no el cheque de nómina, este es el producto.
¿Qué es el divisor y por qué importa tanto?
El divisor es el número de meses entre los que el prestamista reparte sus activos. Es el número más importante del préstamo y casi nadie habla de él. $2,000,000 divididos entre 60 meses son $33,333 de ingreso mensual. Los mismos $2,000,000 divididos entre 360 son $5,556. Los mismos activos. Once veces la diferencia en lo que puede pedir prestado.
¿De verdad los prestamistas usan divisores distintos?
Sí — y este es todo el juego. Divisores de 60,, 84,, 120, y 240 meses están todos en uso, y el enfoque de plazo completo de 360 meses también existe. Dos prestamistas pueden mirar activos idénticos y llegar a montos de préstamo salvajemente distintos. La única manera de saber es tener a alguien que hable con todos ellos.
¿Qué activos cuentan?
Normalmente cuentas de cheques, ahorros, corretaje, y cuentas de retiro — aunque los fondos de retiro suelen descontarse, muchas veces a como 70%, y puede que solo cuenten si usted tiene la edad para accederlos sin penalización. El capital de propiedades, los activos de negocio y las tenencias no líquidas generalmente no cuentan.
¿De verdad tengo que gastar los activos?
No. Este es un malentendido común. El prestamista no le está exigiendo que retire el dinero — la división es puramente un método para calcular una cifra de ingreso calificable. Sus activos siguen siendo suyos y siguen invertidos.
¿Necesito un trabajo?
No. Ese es todo el punto. El agotamiento de activos existe precisamente para gente sin ingreso de empleo — jubilados, quienes acaban de vender, quienes viven de un portafolio.
¿Las tasas son más altas?
Sí. Este es un producto Non-QM y se cotiza por encima del convencional. Si tiene ingreso documentable que lo califique de forma convencional, tome el préstamo convencional — va a ser más barato, y se lo vamos a decir.
¿Lo puedo combinar con otro ingreso?
Normalmente sí. Muchos programas suman el ingreso por agotamiento de activos al ingreso de pensión, el Seguro Social, el ingreso de renta, o un trabajo de medio tiempo. Combinar es común y muchas veces produce un expediente mucho más fuerte que cualquiera de las fuentes por separado.
¿Cuál es el detalle?
Dos. La tasa es más alta que la convencional. Y un divisor corto lo puede calificar para un préstamo más grande de lo que sensatamente debería cargar — 60 meses hacen que sus activos parezcan un torrente de ingreso, pero puede que usted necesite que esos activos duren treinta años. También vamos a correr el divisor largo y a mostrarle los dos.
Deje de estimar. Obtenga el número real.
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