Este negocio califica. Y aun así pierde dinero.
DSCR de 1.11 — el prestamista lo aprueba. Flujo de efectivo real: menos $1,041 al mes. La proyección del anuncio dejó fuera la desocupación, el mantenimiento, el gasto de capital y la administración, y exagera su rendimiento por $18,612 al año.
El DSCR es la renta dividida entre el pago de deuda de la propiedad, y casi todos los prestamistas aprueban un préstamo DSCR en 1.00 o más — a veces menos. Esa es una prueba de préstamo , no una prueba de inversión , y la diferencia entre las dos arruina a la gente. Un DSCR de 1.11 significa que la renta cubre el pago de la hipoteca; no dice nada sobre la desocupación, el mantenimiento, el gasto de capital o la administración — los cuatro costos que toda proyección de todo anuncio omite en silencio. Vuélvalos a sumar en una renta de $700,000 con $5,200 de renta y un aparente +$510 al mes se convierte en −$1,041 al mes. El prestamista sigue diciendo que sí. El negocio sigue siendo malo.
Lo que ve el prestamista. Con lo que usted va a vivir.
El DSCR que consigue que lo aprueben, y el flujo de efectivo que de verdad cae en su cuenta. Rara vez son la misma historia.
Use la renta real del mercado, no el número que el vendedor espera.
Los préstamos DSCR normalmente exigen 20–25% como mínimo.
Techo, clima, calentador de agua. No es opcional — solo está pospuesto.
Administrarla usted mismo no es gratis. Es trabajo no pagado al que usted ha decidido no ponerle precio.
El prestamista aprueba esto. El negocio sigue perdiendo dinero.
DSCR 1.11 — el prestamista dice que sí. Flujo de efectivo real $-1,041/mo — el negocio dice que no. Esas son preguntas distintas y solo una de ellas nos toca a nosotros responder gratis.
La proyección, y la verdad.
La renta bruta abajo. Cada costo real apilado encima. Lo que sobrevive hasta arriba es su flujo de efectivo real — y normalmente es un número mucho más chico del que sugería el anuncio.
Mándenos la dirección. Adriana la va a analizar como se debe — y le va a decir que se retire si no funciona.
Solo ilustrativo. Los requisitos de DSCR, los enganches mínimos y los precios de la tasa varían por prestamista y por los ajustes de precio a nivel préstamo; muchos programas DSCR también traen penalización por pago anticipado, que los préstamos convencionales no tienen. Los porcentajes de desocupación, mantenimiento, gasto de capital y administración son convenciones de planeación, no garantías — sus cifras reales van a diferir, y un techo viejo o un mal inquilino van a diferir muchísimo. No es un compromiso de préstamo. Igualdad de Oportunidad en la Vivienda.
¿Debería retirarse?
Un préstamo DSCR va a financiar esto en 1.00. Eso es el prestamista protegiendo al prestamista. Aquí está la lectura honesta de si el negocio vale la pena siquiera.
Usted estaría comprando plusvalía, no ingreso.
This property costs you $1,041 a month — about $87,472 over 7 years. That is not an investment producing income; it is a leveraged bet that the property appreciates enough to cover the bleeding. Sometimes it does. But call it what it is, size it accordingly, and never let a DSCR of 1.11 convince you the deal is safe just because a lender agreed to fund it.
De aquí a las llaves — cinco pasos.
Sin misterio, sin centro de llamadas, sin «ya le hablamos». Toque cualquier paso para ver exactamente qué pasa adentro.
Cuatro preguntas. Sin revisar su crédito, sin registro, sin compromiso.
~60 segundosQué pasaElla va a financiar un DSCR de 1.00 porque un prestamista lo hará. También le va a decir que el negocio es malo, porque lo es.
El mismo díaQué pasaAnalizada contra documentos reales — no una carta blanda que imprime cualquier prestamista.
~24 horasQué pasaLos agentes vendedores le llaman a Adriana. Ella contesta. Eso vale más que subir la oferta.
Su calendarioQué pasaCondiciones liberadas, documentos firmados, fondos enviados. Y ella le avisa cuándo termina el seguro hipotecario.
A la fechaQué pasaTres inversionistas. Uno compró la proyección.
Toque cualquiera para ver los números.
ADCorredora de Bienes Raíces e Hipotecas · GRI
Milpitas, California · Atendiendo los 58 condados
Inglés y Español
No nos crea a nosotros — haga clic y verifique su licencia usted mismo. Se lo recomendamos. Quien lo desanime de verificar le está diciendo algo.
Una corredora con licencia que contesta su propio teléfono.
«Un corredor que sabe decirle que no es el único cuyo sí vale algo.»
Everything people actually ask.
¿Qué es el DSCR?
Relación de Cobertura del Servicio de Deuda — la renta mensual de la propiedad dividida entre su pago mensual de deuda (normalmente el PITI). Un DSCR de 1.00 significa que la renta cubre exactamente la hipoteca. La mayoría de los prestamistas DSCR quiere 1.00 o más; algunos bajan a 0.75 con ajustes de precio.
¿Un DSCR de 1.00 significa que el negocio es bueno?
No, and this is the most expensive misunderstanding in real estate investing. DSCR 1.00 means the rent covers the mortgage. It does not cover vacancy, maintenance, capital expenditure or management — all of which are real, all of which are certain, and none of which appear in the ratio. A property at DSCR 1.00 is, in reality, losing money every month.
¿Qué DSCR necesito de verdad para que un negocio funcione?
Como regla práctica, cerca de 1.25 o mejor antes de que el negocio tenga espacio de verdad — ese es más o menos el margen que absorbe la desocupación, el mantenimiento, el gasto de capital y la administración y aun así deja flujo de efectivo. Por debajo de como 1.15 usted normalmente está subsidiando la propiedad con su sueldo y llamándole inversión.
¿Qué es el gasto de capital y por qué importa tanto?
Gasto de capital — el techo, el clima, el calentador de agua, las ventanas, el drenaje. Estos no son mantenimiento; son grandes, poco frecuentes y absolutamente seguros. No presupuestar nada para ellos no significa que no vayan a pasar. Significa que los va a pagar de su propio bolsillo, normalmente en el peor momento posible.
¿Debo contar la administración si yo mismo administro?
Sí. Administrarla usted mismo no es gratis — es trabajo no pagado al que decidió no ponerle precio. También hace que el negocio se vea mejor de lo que es, y si algún día quiere parar, o se enferma, o compra una cuarta propiedad y se le acaban las noches, el 8% aparece al instante y el negocio que «funcionaba» deja de funcionar.
¿Los préstamos DSCR revisan mi ingreso personal?
No. Ese es todo el punto del producto. La propiedad califica con su propio flujo de efectivo, así que no hay declaraciones de impuestos, no hay W-2, y no hay cálculo de deuda-ingreso. Esto lo hace enormemente útil para inversionistas que trabajan por su cuenta y para cualquiera cuyo portafolio ha crecido más allá de los límites convencionales.
¿Cuántos préstamos DSCR puedo tener?
En general ilimitados — lo cual es una ventaja real sobre el financiamiento convencional, donde usted choca contra un muro como en la propiedad financiada número diez. Cada propiedad DSCR se sostiene sola. Esa es la fuerza del producto, y también es cómo la gente termina con seis propiedades que cada una pierde $600 al mes.
¿Los préstamos DSCR tienen penalización por pago anticipado?
Muchas veces sí — comúnmente una estructura decreciente de 3 a 5 años. Esto difiere mucho de los préstamos convencionales e importa enormemente si piensa refinanciar o vender pronto. Siempre lea los términos de pago anticipado antes de firmar, y pídanos que se los leamos con usted si el lenguaje no es claro.
Deje de estimar. Obtenga el número real.
Four questions, no credit pull. You'll get your payment, your options, and an honest read on the best fit.
Las otras ocho calculadoras.
Cada una le muestra un número que las demás omiten.